Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж

Страница 1

Метод сравнительного анализа продаж - это метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними. Сравнительный подход представлен методами: сравнения продаж и валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж

Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом метода является принцип замещения, который гласит, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.

Преимущества МПС:

· наиболее простой

· статистически обоснован

· предлагает методы корректировки

· обеспечивает данные для других подходов к оценке.

Недостатки МПС:

· требует активного рынка

· сравнительные данные не всегда имеются

· требует внесения поправок. большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов

· основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

Применение МПС предлагает определенную последовательность действий:

· изучение рынка и выбор о.н. , которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

· сбор и проверка достоверной информации о сделках по каждому отобранному объекту.

· выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

· проведение корректировки цен продаж по каждому объекту.

· согласование скорректированных цен сопоставимых объектов. Корректировки проводятся по следующим элементам сравнения:

Последовательно

. передаваемые права собственности.

. усл. финансирования.

. условия продажи.

. рын. усл.

На независимой основе

. местоположение.

. физические характеристики объекта.

.экономические характеристики объекта.

. использование объекта.

. наличие доп. компонентов стоимости.

Объект оценки: 2-х комнатная квартира на 2-ом этаже, 3-х этажного дома в Кировском районе, по адресу С. Перовская 111 а, S общ = 43м2

Аналоги:

. 2-х комнатная квартира на 1-м этаже, 2-х этажного дома в Кировском районе, Sобщ = 41 м2 Цена 600 тыс. руб.

. 2-х комнатная квартира по ул. С.Перовской в Кировском районе, 5/5 S общ = 46м2

Цена 1 млн. руб.

№ п/п

Характеристика объекта

Объект оценки

ОС №1

ОС №2

ОС №3

ОС №4

1

Цена квартиры

600т.р

1млн.р

1,1млн.р

750т.р

2

Sобщ (1%) Корректировка Скорректированная цена

43м2

41м2 +2 +292,6

46м2 -3 -652,17

45м2 -2 -488,8

44м2 -1 -170,45

3

Цена 1м2 Корректировка Скорректированная цена

14630 +292,6 14922,6

21739 -652,17 21986,8

24444 -4888 23955,2

17045 -17045 16874,5

4

Sпол (1%) Корректировка Скорректированная цена

32м2

30м2 +2 15221,1

31м2 -1 21287,7

31м2 -1 24194,8

29м2 +3 17380,7

5

Право собственности Корректировка Скорректированная цена

Полное

Полное 0 15221,1

Полное 0 21287,7

Полное 0 24194,8

Полное 0 17380,7

6

Время продажи Корректировка Скорректированная цена

Сейчас

1неделя -1 15221,1

1неделя -3 20658,7

2недели -2 23710,9

Сейчас 0 17380,7

7

Условия продажи Корректировка Скорректированная цена

Рын.

Рын. 0 15068,8

Рын. 0 20658,7

Рын. 0 23710,9

Рын. 0 17380,7

8

Местоположение Корректировка Скорректированная цена

Жилой район

Жилой район 015068,8

Жилой район 020658,7

Жилой район 0 23710,9

Жилой район 017380,7

9

Этажность Корректировка Скорректированная цена

3

2 +1 15219,5

5 -2 20245,5

9 -6 20288,2

3 0 17580,7

10

Этаж квартиры Корректировка Скорректированная цена

2

1 +1 15371,7

5 +1 20447,9

4 -1 20085,3

3 +1 17756,5

11

Состояние объекта (10%) Корректировка Скорректированная цена

Хорошее

Удовл. +10 16908,8

Хор. 0 20447,9

Хор. 0 20085,3

Удовл. +10 19532,15

12

Лоджии (5%) Корректировка Скорректированная цена

Отсутс.

Отсут. 0 16908,8

Присутс. -5 19425,5

Присутст. -5 19081,0

Отсутс. 0 19535,15

13

Балкон (5%) Корректировка Скорректированная цена

Прис.

Прис. 0 16908,8

Прис. 0 19425,5

Прис. 0 19081,0

Прис. 0 19535,15

Страницы: 1 2

Еще статьи по экономике

Основные экономические показатели
СПК ТЗЦ "Амма" является основной сельскохозяйственной перерабатывающей организацией в Амгинском улусе, закупающей, молоко и мясо. Заготовительная деятельность осуществляется согласно тенде ...

Производство технологической и зеленой щепы из отходов лесозаготовок
Зеленая щепа может вырабатываться из отходов лесозаготовок на нижних складах и в условиях лесосек из тонкомерных деревьев низкотоварных лиственных насаждений при рубках ухода и рубках главного польз ...

Доля затрат сигаретного цеха в смете общезаводских расходов фабрики
Общезаводские (общепроизводственные) расходы включают затраты, связанные с управлением и организацией производства, прочие расходы (служебные командировки, канцелярские расходы, телефонные расходы, ...

Рынок труда

Рынок труда - это совокупность сделок (контрактов) по найму рабочей силы. Взаимодействие спроса и предложения рабочей силы определяет равновесную цену на труд в форме заработной платы.

Рентабельность

Показатели рентабельности - это важнейшие характеристики фактической среды формирования прибыли и дохода предприятий. Они позволяют дать оценку финансовых результатов предприятия и, в конечном счете, его эффективность.

Коррупция

Коррупция - подкуп, продажность общественных и политических деятелей, должностных лиц. Это преступная деятельность заключающаяся в использовании должностными лицами свих властных возможностей и служебного положения.