Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости затратным методом

Страница 1

Затратный подход является одними стандартных подходов оценки рыночной стоимости недвижимости. Подход основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительской свойствам оцениваемой недвижимости.

Определить затраты необходимые для воссоздания объекта недвижимости представляет точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению.

Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации состояния и полезность оцениваемого объекта.

Сфера применения и ограничения затратного подхода.

Оптимальной сферой применения, дающей наиболее эффективные результаты, являются:

1. определение рыночной стоимости новых строений имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка.

2. определение рыночной стоимости старых объектов при наличии надежной информацией для расчета износа.

. определение рыночной стоимости проектов, определение рыночной стоимости объектов спец. назначений.

. определение рыночной стоимости объекта, с которыми редко заключаются рыночные сделки

. для оценки объектов незавершенного производства

. для оценки в целях выделения объектов налогообложения

. для оценки в целях страхования

. для переоценки основных фондов предприятия.

К основным характеристикам затратного подхода относятся:

оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений на основе расчета затрат необходимых при его воссоздания на конкретную дату

учет износа обесценения оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов.

принцип замещения

Основные этапы применения затратного подхода

1. оценка восстановительной стоимости здания

2. оценка величины предпринимательской прибыли, прибыли инвестора

. расчет выявленных видов износа

. оценка рыночной стоимости земельного участка

. расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки ВС на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Основные недостатки затратного подхода

1. затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости

2. попытки достижения более точного результата оценки сопровождается быстрым ростом затрат труда

. несоответствие затрат на приобретение оцениваемого о.н. затратами на новое строительство такого же объекта, т. к. в процессе оценки и стоимости строительства вычитается накопленный износ

. проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

. отдельная оценка земельных участков от строений, однако, такое разделение на практике невозможно либо связано со значительными затратами.

. проблематичность оценки земельного участка в России

. сложность определения величины накопленного износа старых зданий и сооружений, т.к большинстве случаев суждения о степени износа основывающихся на экспертном мнении оценщика и точность результата во многом завесить от его квалификации и опыта .

Исходя из особенностей и специфики использования методик оценка недвижимости на основе затратного подхода наиболее целесообразно и применила в ситуациях технико-экономического А для нового строительства для оценки новых объектов для целей налогообложения объектов спец назначений, в целях страхования, при оценке стоимости объектов, сведения о продаже которых практически отсутствуют.

Локальная смета

Результаты оценки физического износа элементов, а также определение их удельного веса

Физический износ

- это потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта.

Страницы: 1 2 3 4

Еще статьи по экономике

Планирование по труду и заработной плате
Общий уровень заработной платы в стране зависит от степени развития производительных сил общества: технологии, производительности, организации труда и т. п. План по труду и заработной плате включае ...

Определение основных экономических показателей
Определение капитальных затрат Капитальные затраты представляют из себя сумму затрат на изготовление колонны и затрат на монтажно-строительные работы: К=К1+К2, где К - капитальные затраты; К1 - ...

Расчёт цеховых расходов
Все производственные расходы делятся на прямые и косвенные. К прямым относятся расходы, которые можно непосредственно рассчитать на единицу конкретного изделия (сырье и основные материалы, покупные ...

Рынок труда

Рынок труда - это совокупность сделок (контрактов) по найму рабочей силы. Взаимодействие спроса и предложения рабочей силы определяет равновесную цену на труд в форме заработной платы.

Рентабельность

Показатели рентабельности - это важнейшие характеристики фактической среды формирования прибыли и дохода предприятий. Они позволяют дать оценку финансовых результатов предприятия и, в конечном счете, его эффективность.

Коррупция

Коррупция - подкуп, продажность общественных и политических деятелей, должностных лиц. Это преступная деятельность заключающаяся в использовании должностными лицами свих властных возможностей и служебного положения.