Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости доходным методом

Страница 1

Доходный метод представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из этого принципа, что стоимость собственности непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная собственность.

Доходный подход к оценке о.н. включает 2 метода:

.метод капитализации доходов

.метод дисконтированных ден. потоков.

Основные принципы доходного подхода:

· Принцип ожидания: на величину стоимости недвижимости в настоящий момент влияет ожидание буд. доходов.

· Принцип замещения6 нельзя получить от оцениваемой недвижимости доход больше, чем от идентичного объекта в данной рыночной зоне.

Условия применения доходного подхода:

доход стабилен или стабильно изменяется

есть информация для расчета коэффициента капитализации.

Когда нельзя применять метод капитализации доходов:

доход нестабилен либо нестабильно изменяется

оцениваемый объект находится в стадии строительства.

Преимущества метода капитализации доходов:

. простота выполнения

. меньше предположений, чем при анализе дисконтированных ден. потоков

. непосредственно отражает состояние рынка

. удобен для зданий с одним арендатором и долгосрочной арендой.

Недостатки метода:

. не учитывает различные условия аренды или затрат

. требует особое внимание к правильному выбору показателей чистого дохода и коэффициентов капитализации.

Метод дисконтированных ден. потоков.

Этот метод применяется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесут использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

Доходный подход используется при определении инвестиционной и рын. стоимости.

№ п/п

Расчет денежного потока

1-прогнозный период

2-прогнозный период

3-прогнозный период

1

ПВД

11018876

10167661

95596507

2

Прочие доходы

28000

28000

28000

3

ДВД

11046876

10195661

95876507

4

Операционные расходы в том числе

Налоги:

12667,3

12667,3

12667,3

Налог на землю

7560

7560

7560

Налог на имущество

5107,3

5107,3

5107,3

Налог на пользователей автомобильных дорог

-

-

-

6

Коммунальные платежи :

332945,36

478242,5

592291,3

Электроэнергия

40920

50720

59520

Отопление, горячая вода

161316,56

282958,

1346881,7

Водопровод, канализация

185521,6

96588

105285,6

Связь

85521,696588

105285,6

7

Заработная плата обслуживающего персонала:

Заработная плата

118800

118800

118800

Отчисления от заработной платы во внебюджетный фонд

30888

308888

308888

Представительские расходы

15000

15000

15000

8

Охрана

0

0

0

9

Резервный фонд

10

Управление

11

Страхование

12

Реклама

9000

9000

9000

13

Прочие расходы

14

ЧОД

10527576

96531034

8809004,1

15

Капиталовложения 15% от ЧОД

1579136,4

1429655,1

1321350,6

16

Обслуживание долга

17

Денежный поток

8948440

8101378,9

7487653,5

Страницы: 1 2

Еще статьи по экономике

Территориальная структура промышленного производства
Основным объектом изучения региональной экономики является территориальная организация хозяйства. Для анализа и синтеза территориальных экономических пропорций развития хозяйства, выявления главных ...

Оценка оборотного капитала по степени риска
Как уже упоминалось ранее, при оценке оборотных активов по степени риска их можно условно разделить на 4 группы: с минимальной степенью риска, малой, средней и высокой. Данные для предприятия ООО «Н ...

Основные этапы и процедуры проведения тендерных торгов
Сущность и организация закупок, в том числе правительственных с их спецификой. Необходимые процедуры и документы для заключения контрактов на закупку товаров (работ, услуг). Соответствующие процедур ...

Рынок труда

Рынок труда - это совокупность сделок (контрактов) по найму рабочей силы. Взаимодействие спроса и предложения рабочей силы определяет равновесную цену на труд в форме заработной платы.

Рентабельность

Показатели рентабельности - это важнейшие характеристики фактической среды формирования прибыли и дохода предприятий. Они позволяют дать оценку финансовых результатов предприятия и, в конечном счете, его эффективность.

Коррупция

Коррупция - подкуп, продажность общественных и политических деятелей, должностных лиц. Это преступная деятельность заключающаяся в использовании должностными лицами свих властных возможностей и служебного положения.